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关于转发丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-05-16 13:32:06  浏览:8191   来源:法律资料网
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关于转发丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法的通知

浙江省丽水市人民政府办公室


关于转发丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法的通知

丽政办发〔2007〕153号



莲都区人民政府,市政府直属各单位:



  现将市建设局制定的《丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法》转发给你们,请认真贯彻执行。

    



    二○○七年十二月二日



丽水市区存量房交易合同网上备案管理办法

(市建设局 二○○七年十月三十日)



  第一条 为了进一步规范存量房经纪和交易行为,保障交易安全,提高交易透明度,方便交易登记,根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)和《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房〔2006〕321号)等要求,制定本办法。

第二条 丽水市莲都区行政区域内存量房交易,均应按本办法规定,进行交易合同网上备案(以下简称“合同网上备案”)。

第三条 市建设局负责合同网上备案的组织实施和管理。

第四条 房地产经纪机构在从事合同网上备案前,应向市建设局办理网上用户认证手续。经市建设局备案的房地产经纪机构用户认证信息发生变化的,房地产经纪机构应当在7 日内,向市建设局办理变更认证手续。

第五条 房地产经纪机构在接受存量房出售经纪委托业务前,应核验房地产权属证明和委托人的身份证明,并通过网上备案系统查询房地产权属状况。对不符合委托条件的,房地产经纪机构不得接受出售的经纪委托。房地产经纪机构接受存量房出售经纪委托的,应在与委托人签订存量房经纪委托合同后,通过网上备案系统及时发布委托出售房屋的下列信息:

(一)房屋物理和权属状况;

(二)房地产交易条件;

(三)房地产经纪机构联系方式。

第六条 房地产经纪机构应当诚信规范经营,发布的信息应当与事实相符,不得发布虚假信息、未经核实的信息和期房转让信息,不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息,不得以低价购入、高价售出等方式赚取差价,不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

第七条 房地产经纪机构根据存量房经纪委托合同撮合达成交易后,应当为交易当事人提供签订房地产买卖合同的网上备案服务。交易合同经双方当事人确认后,由房地产经纪机构通过网上备案系统,将合同文本上传市房地产管理处备案。双方当事人在达成交易合同前,应通过网上备案系统再次查询房屋的权属状况。

第八条 双方当事人协商一致变更交易合同条款的,原房地产经纪机构应当为交易双方当事人提供合同变更的网上备案服务。

第九条 双方当事人应在交易合同约定的期限内,向房地产登记机构办理登记申请手续。在交易合同约定办理房地产登记申请手续的期限内,双方当事人协商一致解除交易合同的,应持解除合同的书面协议和其他规定材料,到市房地产管理处注销交易合同的备案信息。

第十条 房地产权利人不委托房地产经纪机构出售存量房的,可向市房地产管理处申请通过网上备案系统发布房源信息。双方达成交易的,市房地产管理处通过网上备案系统为交易双方当事人提供签订交易合同的服务。

第十一条 房地产经纪机构应如实提供存量房交易合同的备案信息,并遵守合同网上备案的各项操作规程。

第十二条 市建设局应建立健全房地产经纪机构信用档案、不良行为公示等制度,促进企业诚实守信、规范经营。对于违反本办法规定的,应责令其进行整改,并在整改期间暂停其网上操作资格。

第十三条 市房地产管理处负责定期汇总、分析和发布存量房交易信息。

第十四条 市房地产管理处应为存量房交易双方当事人提供交易资金监管服务。具体操作办法,由市建设局另行制定。

第十五条 本办法由市建设局负责解释。

   第十六条 本办法自2008年1月1日起施行。





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宋连斌 武汉大学 教授
赵正华 武汉大学国际法研究所


关键词: 裁判文书/裁判方法/涉外民商事案件
内容提要: 我国涉外民商事裁判文书无论在内容方面还是在形式方面均存在许多不足,格式不统一、语言不规范等现象普遍存在。文书内容的写作上,裁判方法的运用方面问题比较突出。先决问题、对法律关系的识别、选法理由等涉外民商事案件需重点说明的问题往往在文书中缺失。造成此种问题的根源可从客观的制度因素和主观的人为因素等层面去考察。明确赋予法官释法的权力、提升法官的国际私法素养、基层法院指定专门的法官审理涉外案件可作为解决上述问题的参考。


  涉外案件可以更直接地让外国人感受到内国的法律环境,让国际社会感受到内国的法治状况。[1]而涉外民商事裁判文书作为涉外案件裁判过程及结果的载体,是涉外审判活动的综合体现,是对案件全部审判过程的客观反映和理性总结,体现了法官的办案质量、司法水平与判案能力,是国际社会了解内国司法的一个重要窗口。有关涉外民商事裁判文书现状的统计资料和学术分析文章很少,且仅关注获得最高人民法院指定管辖权的法院审理的涉外民商事案件,对未获得最高人民法院指定管辖权的各基层人民法院审理的涉外婚姻家庭类案件,则鲜有统计资料和学术文章予以关注。[2]对于涉外民商事裁判文书现存问题的根源,有的学者认为是裁判者主观上认识不到位和受制于文书的格式,制度上缺乏激励机制以及超职权主义的诉讼模式使然。但遗憾的是,已有著述并没有进行深入分析。[3]涉外民商事案件—包括涉外婚姻家庭类案件—裁判文书在写作方面存在的问题很多,本文在综合前述资料的基础上,结合涉外民商事审判的实践经验,试图从涉外民商事裁判文书的形式和内容方面对现存问题做一番分析和梳理,指出造成这一现状的制度和人的因素,而后提出改进意见。

  一、涉外民商事裁判文书的现存问题

  就裁判文书形式上存在的问题而言,涉外民商事裁判文书普遍存在格式不统一、语言不规范现象,比如有的裁判文书标题没有标明“中华人民共和国”字样,外方当事人的中文姓名或名称没有经过公证认证,也没有用其自然人身份证明或企业登记用的语言文字表述出来。[4]顺便提及的是,在涉诉外方当事人的诉讼权利保障方面,有的一审涉外案件裁判文书在告知当事人上诉期限时,将外方当事人上诉期限(30天)与内国当事人上诉期限(15天)混同。在对外方当事人采用公告方式送达诉讼法律文书且该外方当事人没有出庭应诉的案件中,判决书并没有交待清楚在采取公告方式送达之前,对该外方当事人已经穷尽其他的法定送达方式。[5]

  在涉外民商事裁判方法的运用方面,存在的问题更为突出,主要表现在以下几个方面:

  (一)越过管辖权,不对法律关系进行识别

  部分涉外民商事裁判文书尤其是基层法院制作的裁判文书没有论证我国法院取得案件管辖权的依据,认为只要案件在法院立案,该法院自然就取得案件的管辖权,在案件审理阶段不再审查我国法院是否有管辖权。同时,把管辖权与准据法混为一谈,在说明法院取得管辖权的同时就径直适用法院地法即我国的实体法律裁判案件。裁判文书中普遍存在没有将案件识别为涉外案件或把一个案件定性为涉外案件的理由过于简单的现象,造成找法的理由很突兀。

  (二)忽视先决问题

  许多裁判文书没有对案件的先决问题作出合理分析。比如涉外离婚纠纷案件中婚姻本身的有效性,涉外合同纠纷的合同是否有效。而对这些问题的审查和分析是很有必要的,因为如果婚姻无效或合同无效,那么当事人的诉讼请求就应该依法予以驳回。如果跳过案件的先决问题,先入为主地认为婚姻有效或合同有效,据此得出的审判结论就有可能是错误的。同时,很多审理涉外案件的法官没有注意到先决问题的准据法和案件本身的准据法有可能不同,比如涉外离婚案件,如果婚姻本身不是在我国登记(缔结)的,根据我国相关法律的规定,该离婚案件的先决问题即婚姻本身是否有效是要适用婚姻缔结地法审查的,但裁判文书中没有反映出适用该婚姻缔结地法审查婚姻是否有效的内容。

  (三)缺乏选法理由

  大部分裁判文书没有援引冲突规范说明选法的理由,直接适用法院地法。[6]这种做法虽然大多数时候是结果正确,但在法律推理方面却存在严重不足。即使有的涉外案件裁判文书说明选法的理由,但选法的过程往往很机械,理由也过于简单,不周延。此外,确定合同争议案件准据法时,如果当事人事前没有选择争议适用的法律,裁判文书中并没有反映出是否在案件审理过程中审查过当事人在诉讼中是有无选法合意,就直接运用我国的冲突规范确定案件的准据法。在确定涉外侵权案件的准据法时,侵权行为地的法律无一例外地成为行为合法性和其他争议焦点(比如是否应该赔偿)的准据法。

  我国涉外民商事裁判文书在识别、先决问题及选法的理由方面存在严重不足,直接影响裁判文书对公正性与合理性的宣示,同时影响判决的权威性。

  二、涉外民商事裁判文书现存问题的成因分析

  正确地界定问题才有助于正确地解决问题。对于涉外裁判文书现存问题的根源,有必要从客观的制度因素和主观的人为因素两个层面对该现状进行深入分析。

  (一)法官业务素养、生活经验的欠缺

  尽管专门审理涉外民商事案件的法官整体业务素养要高于审理纯国内案件的法官的业务素养,但由于裁判者都是生活在特定的国内法环境里,文化背景及法律意识都打上了特有的烙印。即使受过正规的法律教育,由于大多没有受过系统的涉外案件裁判方法方面的培训,实践中也难以熟练掌握并运用国际私法。[7]而冲突规范因缺乏稳定性、明确性和可预见性,给法官找法造成很大的困难:若找法的结果是适用外国法,法官很难从整体上把握该外国私法体系,也很难像适用本国法一样准确地适用外国法,导致司法实践中“回家去”的趋势愈发明显。同时,由于涉外案件的数量相比纯国内案件较少,很难引起裁判者的足够重视,加之法官自我学习的动力不足,这也是导致审理涉外案件的法官在审理涉外案件的素养方面难以尽如人意的原因之一。再者,大部分法官自身与有涉外因素的事情没有联系或联系较少,生活中也就没有这样的经验。以重庆法官为例,在重庆的工作和生活中很少遇到外国人并和他们打交道,没有这方面的生活经验,作出的裁判就会显得很生硬。入乡随俗、客随主便的观念在裁判者的头脑中还是根深蒂固的,也很难接受法域平权之类的国际私法观念。没有这方面的生活经验,尽管我国已有的国际私法规范和国际上先进的国际私法并无多大区别,由于这些规则往往不是内生,而是从其他国家移植或借鉴过来,即使制定法放在那里,适用起来也极有可能走样。

  (二)司法服务需求及评价标准的提升

  司法服务需求在数量和质量方面的提高对裁判文书的写作水平提出更高的要求。经济和社会的转型,使得法院的受案量剧增。由于传统纠纷解决机构(比如人民调解委员会、族长及单位等)纠纷解决功能的式微,大量本不该进入司法程序的案件涌进法院,司法服务需求在数量方面的提升造成法官人手不足。而日益增加的司法服务需求使得法官很难有足够的时间思考如何把判决书写好,把大量凭自己的直觉得出裁判结论的裁判心理过程通过文字的形式完整地表达出来。[8]司法服务需求质量的提升,社会分化带来的道德多元、社会异质化也使法官裁判案件时面临更多的争议。为在诠释社会观念的同时不致引发社会争议,法官有时不得不对判决依据进行技术性处理,只将一部分“上得了台面”的裁判依据展示出来。[9]此外,有一点不得不提及的是,在评价我国法官的裁判文书写作水平时,还是习惯于把欧美国家的裁判文书尤其是美国联邦最高法院或州最高法院、上诉法院的那些优秀判决书作为标杆,而这一点往往容易被忽视。

  (三)法官释法的制度瓶颈

  在我国,造法的工作严格归属于立法机关,法官的任务仅仅是负责适用法律。尽管适用法律总会有解释,有推理,甚至有某种程度的创造,但是其推理形式相对简单,且更多是一种演绎的方式。我国的司法体制倾向于把法官打造成自动售货机,法官只是一个纠纷解决者,而不是规则确定者,而且并不总是用规则解决纠纷。同时,法官—尤其是一审案件的法官—是在用裁判的方式解决纠纷,而不是用裁判的方式确定规则,因而导致其没有动力花费很大的精力在判决书的写作上。一个经验的判断就是,当事人争议较大且有可能上诉的判决,判决书往往写得比较仔细,论理也充分得多。之所以出现这种现象,原因就在于裁判文书的受众—包括二审案件的承办法官—有这个需要。一审案件的承办法官需要论证周延,以防被二审法院改判。现有的司法体制也促使法官不注重运用裁判方法释法,因为这会增加裁判风险。[10]如果不对案件说理同样能作出裁判且不会受到追究,法官何必去冒险。

  根据我国《民法通则》的有关规定,在排除合同争议案件中当事人协商选法的情形后,法官在审理涉外案件时用法的顺序是国际条约、内国法或外国法、国际惯例。经冲突规范指引适用内国法后,遇到法无明文规定的情况是常有的事情。若案件系涉外商事纠纷,通过适用商事惯例是能够解决的。但遇到涉外婚姻家庭类案件、涉外侵权类案件,则很少有国际惯例可供适用。这种情况下,裁判者遇到的问题和审理纯国内案件遇到的问题是一样的。[11]实践中的具体做法就是依据法院系统内部就此类问题形成的指导性意见(司法解释除外)作出裁判,而这样的指导性意见没有上升为法律,甚至永远也不会上升为法律,因为这样的问题或者很琐细,或者本身就是我国社会转型中遇到的过渡性问题。[12]比如外国人在我国境内发生交通事故时残疾赔偿金、丧葬费、被扶养人生活费、死亡赔偿金的赔偿标准问题,现有的法律没有作出明确规定,只是规定纯国内案件受害人的赔偿标准按照受诉法院所在地上一年度城镇居民或者农村居民的生活水平、收入状况等予以确定。如果一个美国人在内蒙古自治区境内发生交通事故,按照那里的居民生活水平和收入状况,赔偿标准不但低于美国的赔偿标准,甚至低于国内其他一般地区的标准。对来自经济发达国家和地区的外国人确定交通事故人身损害赔偿标准时,司法实践中形成的一致看法是不论交通事故发生于何处,均参照深圳市居民生活水平和收入状况予以确定,但这种意见并不是制定法(包括司法解释),无疑会增加裁判者释法的难度。

  此外,职权主义审判模式与法官释法密切相关。这种模式一方面导致大量并不复杂的案件进入诉讼程序,而这其中的绝大多数案件并没有多少论证价值;另一方面,法官依据职权主动查明案件事实,当事人在案件事实方面的争议就会小些,适用法律方面的争议往往也会很小,裁判中说理的成分自然就很少。

中国银行关于严禁擅自将外汇贷款办理结汇转为人民币资金使用的通知

中国银行


中国银行关于严禁擅自将外汇贷款办理结汇转为人民币资金使用的通知
中国银行


各省、自治区、直辖市分行,计划单列市、经济特区分行,沈阳市、长春市、哈尔滨市、南京市、武汉市、广州市、成都市、西安市、杭州市、济南、浦东分行:
自1993年12月28日中国人民银行《关于进一步改革外汇管理体制的公告》和1994年4月1日起施行的《结汇、售汇及付汇管理暂行规定》发表后,各行认真贯彻执行两个文件的精神,组织实施外汇体改的要求,取得了较大的成绩。但也有极少数基层行违反规定,擅自将境
内外汇贷款办理结汇转为人民币资金,贷款给企业使用,这不仅违犯了贷款规定,而且扩大了人民币资金供应量,有碍国家宏观调控政策落实。对此,总行再次明确:
一、严格贯彻执行中国人民银行关于《结汇、售汇及付汇管理暂行规定》,严禁擅自将我行外汇贷款为企业办理结汇,扩大人民币资金供应量。
二、外商投资企业的外汇管理要严格按照中国人民银行公布的《结汇、售汇及付汇管理暂行规定》和国家外管局汇传(94)26号《关于目前外商投资企业外汇管理若干操作问题的通知》规定执行。不得直接为外商投资企业办理外汇投资股本金和出口收汇结汇,更不准用我行发放的
外汇贷款办理结汇,变相向外商投资企业提供人民币信贷资金。按照规定,外商企业买卖外汇应到外汇调剂市场办理。
三、严格执行办理外汇贷款的规定,加强对外汇贷款的管理。各类企业(包括国营、集体、外商投资等企业)向我行申请外汇贷款时,信贷部门要认真执行“三查”制度,严格审查贷款用途,监督企业专款专用,按照外汇贷款审批程序逐笔审批,不得改变贷款用途,更不得用已发放的
外汇贷款违规结汇用以弥补人民币资金缺口。
四、各行对1994年已发放的外汇贷款进行一次检查,如有违反规定者,有关分行应对擅自将外汇贷款结汇用于弥补人民币资金不足的违规行为(笔数和金额)于3月15日前上报总行信贷一部,并认真纠正。



1995年3月3日

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