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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?/蔡英杰

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 16:24:51  浏览:9466   来源:法律资料网
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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?

蔡英杰


  引子:现在这个社会上,什么行当最赚钱,可能说什么答案的都有,毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当,这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上,它完全依附于其他行业的存在而存在。而且,几乎是每出现一个新的行业,这个行当亦会随之产生。没错,这个行当就是中介。

  在今天,有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的,而在我国古代则称其为牙人或掮客,具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同(广义上的)而收取手续费或佣金的人。

  可以不太夸张的说,自古以来,掮客这个行当向来是有市无价的,基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿,别人也挑不出毛病。在当今社会,如上所述,几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介,其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”,弄的跟娱乐圈似的。不过,我国的法律还算不错,对这个行当是有监管的,“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是,至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

  早在1995年7月,国家计委(就是现在的发改委,各类市场价格管理是其主要业务之一)和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)。在这个文件里,有以下几点值得关注,毕竟该文件仍然有效:

  1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用,但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准,由房屋中介与委托方双方协商确定中介费;
  2、房屋中介实行明码标价制度,即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项;
  3、收费服务主要有:
 
  (1)咨询收费:

  包括口头咨询和书面咨询,其中口头咨询费由双方协商确定,书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元,复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是,上述收费保准只是指导性参考价格,实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢?说白了,就是没有强制性,国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费,但是超过或低于这个价格也是可以的,政府管不着。所以,上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

  (2)房地产价格评估收费:

  由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

  (3)房地产经纪收费

  房屋中介接受委托,进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源,也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准:

  (1)房屋租赁中介费

  无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。(各地会有一些调整)

(2)房屋买卖中介费

  按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  如果实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取,实践中,租房情况下,既有向房东收取中介费的,也有向房客收取中介费的,在房屋买卖情况下,通常是向购房者收取中介费的,这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

  凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

  计价格第971号文出台之后,各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

  根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字【1997】第398号),房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收:其中房屋交易价格在500万元以下的,按2.5%收取;房屋交易价格在501-2000万元的,按2%收取;2001-5000万元的,按1.5%收取;房屋交易价格在5001-10000万元的,按1%收取;房屋交易价格在10001万元以上的,按0.5%收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。在一定程度上说,京价(房)字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退,因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

  对于北京的这个规定,笔者相当钦佩当时的制定者,即北京市物价局和房土局的勇气和智慧,能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细,的确是人才。此外,京价(房)字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责之外,还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,应承担相应的民事或行政责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
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贵州省无线电管理办法

贵州省人民政府


贵州省无线电管理办法

贵州省人民政府令第95号


《贵州省无线电管理办法》已经2006年11月13日第44次省人民政府常务会议审议通过,现予公布,自2007年2月1日起施行。



代省长 林树森


二○○六年十一月二十二日

贵州省无线电管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强无线电管理,维护空中电波秩序,科学保护、利用无线电频谱资源,促进经济社会发展,根据《中华人民共和国无线电管理条例》,结合本省实际,制定本办法。
第二条 在本省行政区域内使用无线电频率,设置、使用无线电台(站),研制、生产、销售、进口、维修无线电发射设备,使用辐射电磁波的工业、科学、医疗等非无线电设备的单位和个人以及相关的管理活动,应当遵守本办法。法律、法规另有规定的,从其规定。
第三条 无线电频谱资源属国家所有,实行统一规划、合理开发、科学管理、有偿使用。
第四条 省无线电管理机构负责全省无线电管理工作,派驻各市(州、地)的无线电管理机构负责辖区内的无线电日常管理工作。
国家安全、公安、工商行政管理、质量技术监督、环境保护、广播电视、民航等有关部门应当按照职责,协助无线电管理机构做好无线电管理工作。
第五条 因国家安全或者重大任务需要实行无线电管制时,由省人民政府发布管制令,无线电管理机构组织实施。

第二章 无线电频率管理

第六条 无线电管理机构根据国家无线电频率划分和审批权限,负责无线电频率的指配。
第七条 单位或者个人申请使用无线电频率,应当具备以下条件:
(一)符合国家无线电频率划分及相关管理规定;
(二)具有符合技术规范的无线电频率使用方案;
(三)具有相应的专业技术人员和管理制度;
(四)法律、法规规定的其他条件。
第八条 无线电管理机构受理单位或者个人使用无线电频率申请后,应当自受理申请之日起20日内审查完毕,经审查符合条件的,做出指配无线电频率的决定;不符合条件的,应当书面通知申请人并说明理由。
第九条 为了公共利益需要或者因国家需要调整无线电频率规划、分配方案时,无线电管理机构有权对已经分配、指配的无线电频率进行调整或者提前收回使用权,由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的,依法给予补偿。
无线电管理机构调整或者提前收回无线电频率使用权的,应当提前书面告知无线电频率使用者相关事项。
第十条 无线电频率的使用期限最长不得超过10年。使用期届满需继续使用的,应当在使用期届满30日前向原分配或者指配的无线电管理机构提出申请。无线电管理机构应当根据被许可人的申请,在该行政许可有效期届满前作出是否准予延续的决定;逾期不提出申请的,视为不再延续使用。
终止使用分配或者指配的无线电频率,应当在终止使用前30日内向原批准的无线电管理机构办理注销手续。
第十一条 指配的无线电频率连续2年不使用的,由原指配单位无偿收回。
第十二条 任何单位或者个人不得出租或者擅自占用、转让无线电频率、改变已批准的无线电频率使用范围。
第十三条 使用无线电频率的单位或者个人,应当按国家规定缴纳无线电频率占用费。

第三章 无线电台(站)设置和管理

第十四条 单位或者个人设置、使用无线电台(站),应当提出书面申请,到当地无线电管理机构办理审批手续并领取《中华人民共和国无线电台执照》。
第十五条 单位或者个人设置、使用无线电台(站),应当具备下列条件:
(一)使用的无线电设备符合国家标准,取得《无线电发射设备型号核准证》;
(二)所选台(站)址电磁环境符合要求,与已设无线电台(站)频率兼容并互不产生有害干扰;
(三)具有相应的管理制度和措施,工作条件安全可靠,操作人员具有相应的业务技能;
(四)在城市规划区设置、使用无线电台(站)的,应当符合土地利用总体规划和城市规划;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第十六条 直接使用国家无线电管理机构分配或者指配的无线电频率,在本省设置、使用无线电台(站)的,应当具备第十五条规定的条件,持相关文件到当地无线电管理机构办理设台(站)手续,并接受管理。
第十七条 设置、使用业余无线电台,应当办理无线电台审批手续,领取《中华人民共和国无线电台执照》。
业余无线电台的值机人员应当持有国家无线电运动协会颁发的《中华人民共和国业余无线电台操作证书》。
第十八条 无线电管理机构受理设置、使用无线电台(站)申请后,应当自受理之日起20日内审查完毕,经审查符合条件的,作出准予设置、使用的决定;不符合条件的,应当书面通知申请人并说明理由。
第十九条 在高楼、高塔、高山上设置、使用无线电台(站),应当经无线电管理机构进行电磁环境兼容性论证,经论证合格的,方可设置、使用。
第二十条 在射电天文核心区域和中央区域内,严禁建设、使用任何产生电磁辐射的设施;在射电宁静区内,设置、使用对射电天文业务有影响的无线电发射设施应当经无线电管理机构进行电磁环境兼容性论证,经论证合格的,方可设置、使用。
第二十一条 无线电台(站)建设完毕试运行30日后,由无线电管理机构对已核定的建设该无线电台(站)的相关参数等进行验收,验收合格的,核发《中华人民共和国无线电台执照》,验收不合格的,限期整改。整改合格后,方可核发《中华人民共和国无线电台执照》,投入正式使用。
第二十二条 经无线电管理机构批准设置、使用的无线电台(站),应当按照核定的技术参数、站址和业务范围开展工作,不得任意变更。
无线电台(站)需要变更核定内容的,应当提前30日向原审批机构办理变更手续,重新领取《中华人民共和国无线电台执照》。
第二十三条 在省外领取《中华人民共和国无线电台执照》的无线电台(站),需要在本省使用的,应当到当地无线电管理机构备案。在本省使用期间应当接受当地无线电管理机构的管理。
第二十四条 港、澳、台地区驻黔代表机构、来黔团体、客商等需要设置或者临时设置、使用无线电台(站)的,应当事先由有关部门或者接待单位书面报省无线电管理机构批准。
第二十五条 使用下列无线电设备,不需办理无线电台设置手续。
(一)公众移动通信系统手持终端;
(二)国家规定的微功率(短距离)无线电装置;
(三)仅有接收功能的卫星地球站;
(四)法律、法规规定无需领取《中华人民共和国无线电台执照》的其他无线电台。
设置、使用仅有接收功能的卫星地球站,需要无线电管理机构给予使用无线电频率保护的,应当到无线电管理机构办理设台手续,并领取《中华人民共和国无线电台执照》,接受无线电管理机构的管理。
第二十六条 遇有危及国家安全、人民生命财产安全等紧急情况,有关单位可以临时设置、使用无线电台(站),但应当同时向当地无线电管理机构备案,并在紧急情况解除后3日内自行撤除临时设置、使用的无线电台(站)。
第二十七条 移动通信干扰器仅限在涉及国家秘密的场所使用,不得对涉密场所以外的公众通信造成影响。
设置、使用移动通信干扰器应当经国家保密机构批准,并到无线电管理机构备案。
第二十八条 无线电台(站)呼号由省无线电管理机构按照国家无线电管理机构分配的呼号进行指配。国家规定使用呼号的无线电台(站)应当使用指配的呼号。
第二十九条 终止使用无线电台(站)时,应当在终止使用前30日内向原审批的机构办理注销手续,交回《中华人民共和国无线电台执照》。
第三十条 设台单位或者个人,对暂时不使用的无线电台(站)应当自行封存保管,并报原批准机构备案。需重新启用的,应当向原审批机构提出申请,经同意后方可使用。
第三十一条 无线电管理机构应当对其核定的无线电台(站)技术参数进行检测,设台单位应当按财政、价格主管部门核定的收费范围和标准缴纳设备检测费。

第四章 无线电发射设备和辐射电磁波的非无线电设备管理

第三十二条 在本省辖区内研制、生产、销售、进口、维修无线电发射设备,应当遵守下列规定:
(一)研制无线电发射设备应当符合国家标准和无线电管理规定,并经无线电管理机构批准;
(二) 生产、销售、进口的无线电发射设备,应当具有《无线电发射设备型号核准证》;
(三)研制、生产无线电发射设备时,应当采取措施抑制无线电波发射,进行发射实验的,应当到当地无线电管理机构办理相应的设台手续;
(四)销售需办理设台手续的无线电发射设备,应当到当地无线电管理机构备案;
(五)维修无线电发射设备不得改变原核定的技术参数。
第三十三条 使用辐射电磁波的非无线电设备,不得对依法设置、使用的无线电台(站)产生有害干扰。
在无线电保护区内建设辐射电磁波的工业、科学、医疗等非无线电设施,应当经无线电管理机构进行电磁环境论证,经论证对保护区内无线电设备不构成干扰危害的方可建设。

第五章 无线电监督检查和监测

第三十四条 无线电管理机构应当加强对无线电频率使用和无线电台(站)设置、使用的监督管理。
第三十五条 依法设置、使用的无线电台(站)受到有害干扰时,有权向无线电管理机构投诉,无线电管理机构应当受理。
第三十六条 造成有害干扰的无线电台(站),应当采取措施消除干扰,并对因干扰给受害人造成的经济损失依法予以赔偿。
第三十七条 无线电管理机构在履行监督检查职责时,可以采取下列措施:
(一) 进行现场检查、勘验、收集证据;
(二) 要求设台(站)的单位、个人提供相关材料和文件;
(三) 询问当事人,制作调查笔录;
(四)对造成严重干扰的无线电台(站)临时查封,查封时间最多不得超过30天;
(五)采取技术措施抑制危害国家利益或者社会公共利益的不明干扰源无线电波的发射。
第三十八条 省无线电监测站和无线电监测分站,负责本行政区域内无线电监测工作。
第三十九条 无线电监测站(分站),应当开展无线电监测工作,积累无线电监测资料,查找无线电有害干扰。
第四十条 无线电管理机构的监测系统是重要的无线电监测设施。禁止在其周围建设影响监测工作的建筑物和建设辐射电磁波的非无线电设备。

第六章 法律责任

第四十一条 违反本办法规定,由无线电管理机构或者其他部门依法予以处罚。
第四十二条 设置、使用业余无线电台违反本办法第十七条规定,责令限期改正,可以并处1000元以上5000元以下罚款。
第四十三条 违反本办法第二十七条规定,责令限期改正;逾期不改的,没收移动通信干扰器,可以并处1000元以上5000元以下罚款。
第四十四条 有下列情形之一的,责令限期改正,没有违法收入的,处1000元以上5000元以下罚款;有违法收入的,没收违法收入,并处5000元以上1万元以下罚款。
(一)未经无线电管理机构进行电磁环境兼容性论证在高楼、高塔、高山擅自设置、使用无线电台(站)的;
(二)擅自在射电宁静区内设置、使用无线电发射设施,对射电天文业务造成干扰的;
(三)在省外领取《中华人民共和国无线电台执照》到本省使用,未向当地无线电管理机构备案的;
(四)终止使用无线电台(站)不办理相关手续的;
(五)启用封存无线电台(站),未经无线电管理机构同意的;
(六)进行无线电发射实验时,未办理临时设台手续的;
(七)维修无线电发射设备改变原核定技术指标的;
(八)违反无线电管理规定,设置、使用无线电设备或者辐射电磁波的非无线电设备,干扰合法无线电业务的。
第四十五条 违反本办法,有下列情形之一的,没收无线电设备,可以处5000元以上1万元以下罚款。
(一)无线电频率使用期届满,逾期未经无线电管理机构批准,继续使用的;
(二)在射电天文核心区域和中央区域内建设、使用产生电磁辐射的设施;
(三)生产、进口、销售未取得《无线电发射设备型号核准证》的无线电发射设备。
第四十六条 违反本办法,有下列情形之一的,处1万元以上2万元以下罚款;情节严重的,依法吊销《中华人民共和国无线电台执照》。
(一)不遵守无线电管制规定的;
(二)占用、出租、转让无线电频率的;
(三)转借、涂改、伪造无线电台执照的;
(四)擅自更改无线电频率或者用途的;
(五)干扰无线电监测业务的。
第四十七条 违反本办法,有下列情形之一的,没收违法所得,并处2万元以上3万元以下罚款。
(一)擅自设置、使用无线电台(站)组网的;
(二)擅自在射电天文核心区域和中央区域内设置、使用无线电台(站)的;
(三)无线电发射设备不符合核定的技术参数,不按无线电管理机构要求整改,并造成有害干扰的。
第四十八条 违反本办法第十三条、第三十一条规定,逾期不缴纳无线电频率占用费和设备检测费的,按日加收1‰的滞纳金。
第四十九条 无线电管理机构的工作人员,有下列行为之一,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分:
(一)对不符合条件的无线电台(站)予以批准或者验收通过的;
(二)发现未依法取得无线电台执照的单位或者个人擅自设置、使用无线电台(站)不依法予以查处的;
(三)接到举报后不依法予以查处的;
(四)对已经依法取得批准的无线电台(站)不履行监督管理职责,发现违反无线电台管理规定的行为不予查处的。
第五十条 行政机关工作人员在无线电监督管理过程中徇私舞弊、索贿受贿、滥用职权或者玩忽职守,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。

第七章 附 则

第五十一条 本办法所称无线电频率分配是指:将无线电频率或者频道规定由一个或者多个部门在指定的区域和条件下使用。
本办法所称无线电频率指配是指:将无线电频率或者频道批准给一个或者多个无线电台(站)在规定的区域和条件下使用。
第五十二条 驻黔中国人民解放军的无线电管理,按军队有关规定执行。
第五十三条 本办法自2007年2月1日起施行。


淮南市渔业管理办法

安徽省淮南市人民政府


淮南市人民政府令

第100号

  《淮南市渔业管理办法)已经2005年8月12日市人民政府第19次常务会议通过,现予公布,自2005年11月1日起施行。

市 长:朱季历

二00五年九月十三日

淮南市渔业管理办法

  第一条 为加强渔业资源的保护、增殖、开发和合理利用,发展人工养殖,保障渔业生产者的合法权益,促进渔业可持续发展,根据《中华人民共和国渔业法》和《安徽省实施<中华人民共和国渔业法〉办法》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于在本市行政区域内的渔业生产活动及其监督管理工作。
  第三条 渔业行政主管部门负责本行政区域内的渔业管理工作,渔政监督管理机构具体负责渔业监督管理。
  公安、环保、水利、国土资源、规划、工商、海事等部门应当按照各自的职责,共同做好渔业监督管理工作。
  第四条 渔业生产应当坚持养殖、增殖并举,合理捕捞的原则。
各级人民政府应当合理确定对渔业生产、推广、科研和执法工作的经费投入。
  第五条 渔业行政主管部门应当会同有关部门,根据水域、滩涂、沉陷土地的资源状况,省水功能区划,养殖容量,结合市水环境功能区划,制定本地区渔业发展规划和养殖水域滩涂规划,报本级人民政府批准后实施。
  第六条 具有渔业养殖功能的国有水域和滩涂,应当合理安排渔业养殖;具有渔业养殖功能的多功能水体,应当限制养殖。
  第七条 使用跨市、县、区行政区域国有水域和滩涂从事养殖生产的,使用者应当向市渔业行政主管部门提出申请,经批准后,由市人民政府核发养殖证。
  使用县、区行政区域内国有水域和滩涂从事养殖生产的,使用者应当向县、区渔业行政主管部门提出申请,经批准后,由县、区人民政府核发养殖证。
  市人民政府规定由市人民政府核发养殖证的,从其规定。
  第八条 依法取得集体水域和滩涂承包经营权的养殖单位和个人,可以向所在地的县级以上人民政府渔业行政主管部门提出申请,由同级人民政府核发养殖证。
  第九条 申领养殖证应当具备下列条件:
  (一)有固定的生产场地,水源充足,符合渔业水质标准;
  (二)生产条件和设施符合渔业养殖技术规程要求;
  (三)有与渔业养殖相适应的专业技术人员。
  第十条 国有水域和滩涂养殖使用权应当逐步采用招标、拍卖的方式进行,具体实施方案由渔业行政主管部门会同有关部门制定,报本级人民政府批准后实施。
  第十一条 依法取得的国有水域和滩涂养殖使用权可以转让、出租。但有下列情形之一的,不得转让、出租:
  (一)受让人不具备法定条件的;
  (二)未经共同养殖使用权人书面同意的;
  (三)因渔业规划调整等原因,决定收回养殖使用权的;
  (四)法律、法规禁止转让、出租的。
  第十二条 因渔业养殖规划调整或者国家建设需要收回国有水域和滩涂养殖使用权的,应当按照省人民政府的规定给予经济补偿。
  第十三条 使用者应当按照养殖证规定的用途和期限进行生产,逐步增加对渔业生产的投入,不得荒芜。
  禁止向养殖水域和自然水域投放有害的水生动植物苗种,禁止向自然水域投放杂交鱼类苗种。
  第十四条 在湖泊、河流、水库等天然水域从事捕捞业的单位和个人,应当依法向渔业行政主管部门申领捕捞许可证后,方可作业。
  严禁捕捞、收购、销售本市渔业资源保护品种。因科研等特殊需要,确需捕捞、收购、养殖的,应经省渔业行政主管部门批准。
  水生动物及其产品运输、销售前必须进行产地检疫,并依法取得动物检疫合格证。
  第十五条 渔业行政主管部门应当依照动物,防疫法律、法规的规定,对水生动物及其产品实施防疫、检疫工作,加强对养殖生产的技术指导,定期进行病原监测和调查,发现重大疫情及时向本级人民政府、上一级渔业行政主管部门报告并通报有关部门。
  从事养殖生产的单位和个人,应当配合渔业行政主管部门做好疫情流行情况调查、测报等工作。
  第十六条 市渔业行政主管部门应当在省渔业行政主管部门划定的禁渔区和禁渔期内设置标志,加强管理。
  第十七条 使用渔业养殖用药应当符合《兽药管理条例》的规定,使用药物的水产品在休药期内不得用于人类食品消费。
  禁止使用假、劣渔药及农业部规定禁止使用的药品、其他化合物和生物制剂,原料药不得直接用于渔业养殖。
  第十八条 无正当理由,使国有水域和滩涂荒芜满1年的,由发放养殖证的机关责令限期开发利用;逾期未开发利用的,吊销养殖证,可以并处1万元以下的罚款。
  第十九条 违反本办法其他规定的,由渔业行政主管部门或渔政监督管理机构依照《中华人民共和国渔业法》、《安徽省实施《〈中华人民共和国渔业法〉办法》、《兽药管理条例》等法律、法规的规定进行处罚;造成他人损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十条 湖泊、河流内设置的无证渔业生产设施,国家明令禁止使用的渔具,在渔业行政主管部门公告期限内未拆除并无人认领的,由渔业行政主管部门或渔政监督管理机构组织渔业执法人员依法予以拆除;影响通航的,渔业行政主管部门应当告知海事管理机构,由海事管理机构依法予以处罚。
  第二十一条 渔业行政主管部门、渔政监督管理机构及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十二条 本办法自2005年11月1日施行。


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