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杭州市住宅小区业主委员会实施办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 04:12:21  浏览:8819   来源:法律资料网
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杭州市住宅小区业主委员会实施办法

浙江省杭州市房地产管理局


杭州市住宅小区业主委员会实施办法
杭州市房地产管理局



第一条 为搞好住宅小区物业管理,根据市政府杭政(1996)24号《关于加强杭州市住宅小区管理工作的通知》,制定本办法。
第二条 本办法所称业主委员会,是经物业产权人及使用人民主选举产生,代表产权人和使用人的合法权益,对住宅小区物业管理行使民主监督的群众自治管理组织。
第三条 住宅小区居民入住率达到50%以上时,应建立业主委员会。
第四条 第一次业主大会或业主代表大会由各区房地产管理部门负责召集或由区房地产管理局委托的开发建设单位负责召集;现有住宅小区已建立小区管委会的,由小区管委会负责召集。成立业主委员会后,由业主委员会负责每年召开一次以上的业主大会或业主代表大会。业主委员会
负责在大会召开七天前将业主大会或业主代表大会召开的日期、内容送达每个业主或业主代表。
第五条 业主委员会由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生。
业主委员会委员数额,一般设五至十五人,经业主大会或业主代表大会决定可以适当增加,但最多不多于二十一人。
业主委员应由热心公益事业的责任心强、有一定组织能力和有相应工作时间的人士组成。
业主委员会设主任、副主任、秘书并在业主委员会中选出。业主委员会可聘有关专业部门的人员担任业主委员会的顾问。
第六条 业主委员会必须制定章程、确定组织机构,并经业主大会或业主代表大会通过。
第七条 业主委员会每届任期三年,每届期满前两个月,由本届业主委员会主持召开业主大会或业主代表大会,选举下届业主委员会。业主委员会委员可以连选连任。
第八条 业主委员会行使下列职权:
1.召集并主持业主大会或业主代表大会,研究、处理、决定住宅小区管理的有关事项;
2.决定聘请或解聘物业管理公司,签订《住宅小区物业委托管理合同书》;
3.审定物业管理公司制订的年度物业管理计划和住宅小区管理服务的重大措施;
4.监督及配合物业管理公司开展日常管理工作。
第九条 住宅小区内的楼宇,可成立楼宇业主管理小组,负责处理本楼宇有关维修、养护等事宜。楼宇业主管理小组应接受业主委员会的监督。
第十条 本办法由杭州市房地产管理局负责解释。
第十一条 本办法自一九九六年十一月十九日起执行。



1996年11月19日
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政府应对其“政策引导农民行为”所产生之不良法律后果负责--搞“农业产业化” 农民赔了咋办?

(王政律师)


“农业产业化”已成为近几年各级政府喊得愈来愈响的解决“三农”问题、发展农村经济、促进农民增收的一项事关全局的战略口号或措施。有人认为:我国推出以“公司十农户”为主要形式的农业产业化经营,直接突破了原有社区双层经营的局限,丰富了为农户服务的内容,提高了服务的水平,在更大范围和更高层次上实现了农业资源的优化配置,是对统分结合的双层经营体制的充实、完善和发展,是农业经营体制的重大创新。

无疑,农业产业化的推广和实施,其成果是显著的,其意义也是重大的、深远的。但是,我们也不要忽视,在现有政府依职权推广和实施农业产业化的前提下所产生的一些负面影响。其中,有部分农民伴随着农业产业化的推广和实施走向了更加贫穷的境地,而政府又不想对他们采取必要的补偿或救助措施,结果,许多农民因此无以为生后或为了躲避债务,成为四处讨生计的“流民”。作为法律工作者,我们经常会收到这样一些农民兄弟打来的法律求助电话或请求提供法律援助的邮件信息(如政府“强行”让他们在某块地上“种烟叶”、“种棉花”、“种树木”、“种药材”等),这些农民主要想知道“政府该不该对这种政策引导下所产生的农民亏损或负债行为负责”的问题。如山东省东营市垦利县武某、陈某、张某、刘某等人反映:他们积极响应“当地市、县政府推广奶牛产业化、鼓励养奶牛”号召,利用自有资金和政府低息贷款每人购买了数十头奶牛,结果当年就遭遇到奶牛和牛奶市场发生重大变化情况(原先每头一万八千元的奶牛价格降到三千元),导致他们每家每户都背上了几十万元的债务(债务多为银行贷款、而且每家都有几个贷款担保人)。巨额亏损使他们感觉生活失去了指望,他们也想咨询“政府是否该对他们的负债承担法律责任”的问题。

该咨询问题涉及到国家行政法、现有农业政策等领域的法律、法规或政策之规定,非常值得我们去探讨和研究。本文试图从法律分析角度提出问题,希望引起广大公众和社会同仁们的关注。

一、政府必须要依法推行“农业产业化”

发展社会生产力、推动我国社会经济能够“持续、稳定、协调”发展是政府各级管理部门的一项最基本、最重要的行政职能。目前,我国仍有百分之七十以上的人口是农民,解放农村生产力,发展农业,加快农村经济的发展更是各级政府管理部门要实现“强国富民”目标的头等大事。不可否认,“农业产业化”的提出和推广也是仅仅围绕这一目标来进行的,但值得思考的问题是:基层政府在推行产业化过程中,有没有考虑到是否违反国家基本法律的问题?如何行使其职能的问题?怎样才能达到其既定的目标问题?

目前政府通常的做法是:1、先确定一个指导思想,无非是“以市场为导向,以效益为中心,以体制创新和科技创新为动力,着力培植……生产基地,推动农业产业结构调整,努力增加农民收入,不断满足……需要,全面提高……竞争力,促进……高效快速发展” 等鼓舞人心的口号。2、然后制定任务目标(也未必切合实际的目标),如描画出“哪年哪月达到种植……多少亩,养殖……多少头,……产量达到多少吨,创造经济效益多少多少万元,把我市/县或乡/镇等建设成为……重要基地”等令人为之振奋的宏伟蓝图。3、最后组织落实,包括制定扶植政策和采取工作措施。扶植政策往往是“财政奖励”、“补贴”、“低息贷款”等内容;工作措施则包括“宣传引导”(往往夸大收益忽略风险)、“狠抓落实”(往往采取变相的强迫措施)、“建立服务体系”(往往只停留在纸面上)等方面。

总之,政府部门认为:其已经为农民实施产业化经营想得非常周全,似乎该想到的其都已经想到了。但是,我们在政府所制定的一系列推广“农业产业化”的政策或文件中,不曾发现政府制定这些政策或文件的“合法性”依据内容。我们认为:政府在制定这些有关“农业产业化”的政策或文件中,首先应当进行合法性论证,然后再考虑其可行性的问题。即政府有关职能部门首先应想到其推行的“农业产业化”是否符合《土地法》、《草原法》、《森林法》、《国土资源规划法》、《环境保护法》等国家基本法律规定?是否侵害农民土地承包经营权违反我国民事或行政侵权方面法律规定?(将财政资金转入商业银行放贷)是否违反国家财政、金融、信贷等方面法律法规等?简言之,即如果政府制定的有关“农业产业化”政策与国家法律法规相冲突该怎么办的问题。显然,目前政府尤其是地方政府在制定有关政策时是没有将上述有关法律法规纳入其考虑视野范围的。

所以,我们建议:推行“农业产业化”的各级政府部门首先应建立对其制定的政策文件的合法性审查机制,必要时,必须通过人大“听证程序”;在其制定的相关政策文件中,必须说明相关的法律依据或与现行法律法规不相冲突的专家论证意见。唯如此,才能避免政府随意制定相关农业产业政策的盲动性,才是“依法行政”的真正体现,才能减少“人治专擅”所造成的被动或破坏结果。

二、政府要充分考虑或披露“农业产业化”所可能产生的不良后果

通常情况下,如果政府制定的“农业产业化”目标适度,引导措施得当,农民积极配合,产品适销对路,其所取得的成效还是比较显著的。但任何事情都有两面性,尤其是市场化运作,其存在的系统性风险更是无法回避的。

针对政府推行“农业产业化”而言,其系统性风险主要表现在:1、政府在推广种植、养殖或加工农产品的过程中,制定目标会脱离当地耕地、水源、草地、生态等资源和人口实际,造成当地耕地大量减少、水源短缺、林地破坏、土地沙化等生态和环境问题。2、为完成任务目标,原政策引导可能在实施中会变相成为“强制”性措施,农民的农地承包经营权或农民的承包经营收益受到政府侵害。3、当政府面临财政危机时,原答应或承诺给农民的一些奖励或补贴措施会无法或不能及时兑现,招致农民的不满,从而产生农民对政府的信任危机问题。4、当遭遇重大自然灾害或遇有农作物、牲畜疫病流行的情况,会使政府鼓励或要求的种植、养殖或加工的产品大量减产或没有收成的问题。5、当遇到政府鼓励或要求种植、养殖或加工产品的市场行情产生重大变化的情况,可能会造成农产品严重积压、农民收入大为减少,甚至严重亏损的结果,造成政府通过推行“农业产业化”富民目的不能实现的问题。6、当政府无法解决农民因积极响应政府推行的“农业产业化”政策号召而招致的血本无归、债台高筑困境时,可能会造成大批农民四散流亡影响社会安定的问题。……

如此众多的风险,政府在推行“农业产业化”时,总不应该完全视而不见吧?政府不应该只想到自己的政绩或形象而不考虑“农业产业化”的可行性或失败的后果吧?即便政府已想到有关风险,是否还想到或制定好有关的风险防范或化解风险的措施呢?

所以,我们建议:推行“农业产业化”的各级政府部门除了要对产业化内容进行合法性审查外,还必须进行农业产业化实施的科学论证或可行性分析,必须建立起严密的风险防范和化解措施;对“农业产业化”所面临的市场风险必须要向农民提示。不要只想到推行“农业产业化”会如何装满农民的“口袋”,会如何增加农民的收入,还必须想到农业产业化不成功或暂时遇到困难怎么办?必须想到农民赔了怎么办?唯如此,才能将推行“农业产业化”所产生的负面影响降到最低限度,才能帮助一些政府领导避免一时冲动“拍脑袋”作决定,才能体现我们的政府才是真正对农民负责任的政府。

三、政府要对其“政策引导”行为承担相应的法律责任

按照目前我国《行政诉讼法》的相关规定,政府的政策引导行为不属于产生国家强制拘束力的具体行政行为,不具有诉讼法上的可诉性。也就是说,即便是农民积极响应政府的“农业产业化”政策造成自己倾家荡产的不良后果,政府也不会承担“政策引导错误”的行政责任。可怜的农民也只有自认倒霉的份儿!

但是按照现代政府应当因“为民众谋福利而存在”的道德依据,按照“有损害必有救济”的基本法治原则,按照以“人权保障”为核心的宪政精神,不管是哪级政府,都应当对自己行为(包括积极作为和消极不作为行为)所产生的侵权或损害结果负责。我们认为:政府应当对推行“农业产业化”通过“政策引导农民”所产生的不良法律后果负责。这是因为:1、推行“农业产业化”的政策是政府制定的。2、该政策的宣传和组织落实直接引导(个别情况下应属于“误导”)了农民种植、养殖或加工农产品的行为。3、政府推行“农业产业化”的政策与农民种植、养殖或加工农产品所招致的损失存在客观因果关系,即具备侵权行为的基本构成要件。4、如果政府对他们的损失不负责任可能会将这些农民推向更加难堪的境地,久而久之,政府会失去这些农民的信任,造成更多的社会不和谐因素。5、目前,世界多数国家对类似农业损失都有相应的补贴措施。如日本,政府推行对农业采取严厉的保护措施,政府对自己政策行为所给农民造成的损失都承担相应的法律赔偿责任,我们完全可以借鉴其合理性方面。总之一句话:政府搞“农业产业化”,农民赔了必须要给予相应的补偿或赔偿。

我们建议:针对目前“农业产业化”推广和实施不规范状况,国家应加强立法,及早制定此方面的法律法规,必须通过法律形式规范“农业产业化”的推广和实施;政府必须借鉴发达国家经验,完善当前对农业和农产品的财政补贴制度,对因推行“农业产业化”而给农民造成的损失加大补贴力度和增加补贴方式;建立对政府推行“农业产业化”所产生损害的诉讼救济机制,维护法律的公平和正义,推动社会的民主化和法治化进程。

综上,本文目的旨在提出政府推行“农业产业化”过程中可能遇到的问题,希望有关部门搞好“农业产业化”政策实施的调查研究工作,及时解决并重视其间可能存在的负面影响问题;同时,我们期待着更多的社会同仁来关注和研究这一问题。

2005年10月16日



王政律师 北京优仕联律师事务所 010-84985858,5959,6060
北京市朝阳区北辰东路8号汇宾大厦A408室

国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知
                    
国办发明电〔2004〕20号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  为制止乱占滥用土地,防止突击批地,抑制一些行业、地区固定资产投资过快增长,保证国民经济平稳运行,牢固树立和落实科学发展观,切实落实最严格的耕地保护制度,推进国土资源管理体制改革,国务院决定在全国范围内继续深入开展土地市场治理整顿。现将有关问题通知如下。
  一、继续深入开展土地市场治理整顿
  各省、自治区、直辖市人民政府要依据《中华人民共和国土地管理法》及有关法律法规的规定,从现在开始,集中半年左右的时间,继续深入开展土地市场治理整顿。治理整顿的主要内容包括:
  (一)清理检查去年以来的土地占用情况,整顿未批先用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题;
  (二)清理检查去年以来的土地审批情况,重点是新上项目的用地情况,整顿违反国家产业政策、超规划、超计划、越权和分拆批地等问题;
  (三)清理检查耕地占补平衡数量和质量的情况,整顿占优补劣,占多补少甚至不补等问题;
  (四)清理检查新增建设用地土地有偿使用费的征收和使用情况,整顿随意减免和侵占、挪用土地有偿使用费等问题;
  (五)清理检查征用农民集体土地的补偿、安置情况,继续整顿降低补偿标准,挪用、截留和拖欠被征地农民补偿费等问题;
  (六)清理整顿经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中存在的问题。
  上述治理整顿工作,由各省、自治区、直辖市人民政府负责,结合正在进行的清理开发区、治理整顿土地市场的有关工作认真组织清理检查,对清理检查出来的问题,要限期进行整改,并依法严肃处理。国土资源部要会同发展改革委、财政部、农业部、建设部、监察部、审计署等部门对治理整顿工作进行督导、抽查和验收。
  二、严格建设用地审批管理
  治理整顿期间,全国暂停审批农用地转非农建设用地;治理整顿结束后,对因检查和整改不力,经验收不合格的地方,报经国务院同意后,继续暂停审批农用地转非农建设用地,直至达到规定的整改要求。
  能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目用地,确属急需的,报国务院批准;对已经国家批准且在规划范围内的卫生、教育等项目建设用地,按有关规定从严审批。暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。对新批的县改市(区)和乡改镇,要暂停修改涉及土地利用的各类规划。
  三、切实保护基本农田
  十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的一项基本国策,是维护国家粮食安全和社会稳定十分重要的内容。要认真贯彻《基本农田保护条例》,坚决守住基本农田这条“红线”,任何单位和个人不得突破。国土资源部和农业部要把开展基本农田保护检查作为土地市场清理整顿的重点,着重检查基本农田保护制度的建立和执行情况。通过检查和整改,切实纠正擅自调整基本农田保护区、违法违规占用基本农田、随意变更土地用途等突出问题,依法严肃查处违法违规占用基本农田行为;摸清基本农田现状,完善基本农田保护制度;进一步明确地方政府在基本农田保护方面的责任,将基本农田落实到村组、农户和地块。不得进行跨市、县的基本农田易地代保,对已发生的要坚决纠正。
  四、严格执行土地利用总体规划和年度计划
  土地利用总体规划和年度计划,是《中华人民共和国土地管理法》赋予政府调控土地供需的重要手段,必须依法维护规划和计划的严肃性。要加强对土地利用总体规划和年度计划执行情况的监督检查,对擅自修改土地利用总体规划的,要追究有关地方、部门及其领导人的责任;对擅自突破年度用地计划的,也要追究责任并扣减下一年度用地指标。各类开发区新增建设用地属于农用地的,要纳入当地土地利用年度计划统一管理。
  五、严格执行耕地占补平衡制度
  耕地占补平衡制度是严格保护耕地的法定内容,各地区、各有关部门必须不折不扣地贯彻执行。建设单位必须按照《中华人民共和国土地管理法》的规定,履行补充耕地的义务,不能自行补充耕地的,要依照地方有关标准,足额缴纳耕地开垦费;各地要严格按照建设项目占地的数量,进行耕地占补平衡,补充的耕地要在数量和质量上与原有耕地相当;严格控制易地占补平衡,未经国务院批准,不许跨省域进行耕地占补平衡。国土资源部门要把上述要求列入考核和检查的内容,切实做好把关工作。
  六、积极推进国土资源管理体制改革
  完善土地管理体制,是严格土地管理的重要举措。要坚决贯彻党中央、国务院关于国土资源管理体制改革的重大决策,认真执行《国务院关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知》(国发〔2004〕12号),积极推进国土资源管理体制改革。要加强省级人民政府对实施土地利用总体规划和年度计划管理、基本农田保护、农用地转用和征地审批管理及批后核查、执法监督的责任。抓紧研究改革征地制度和土地有偿使用费使用办法,制定限制和禁止供地项目目录,完善用地定额标准,严格建设项目的审批和管理。
  继续深入开展土地市场治理整顿,严格土地管理,是今年加强宏观调控、实现国民经济平稳较快发展、防止经济大起大落的一项重要措施。各地区、各部门要切实把思想和行动统一到中央的决策部署上来,明确责任,加强配合,认真组织贯彻落实,坚决维护中央宏观调控的统一性、权威性和有效性。对有令不行、有禁不止,特别是顶风违法违纪的行为要坚决查处。


                   国 务 院 办 公 厅
2004年4月29日



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