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浙江省绍兴市人民政府


绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法

绍兴市人民政府令第20号　1997年11月6日


第一条 为了推行和加强城市住宅小区的物业管理，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》等规定，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 本办法适用于绍兴市区内建筑面积在2万平方以上、基础设施比较齐全的新建住宅小区。
其他住宅楼群，实行物业管理的，也应执行本办法的规定。
第三条 本办法所称物业管理，是指物业管理公司受业主委托对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、环境卫生、交通、治安、环境容貌等开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务。
本办法所称业主，指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。非业主使用权人根据业主委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。
第四条 住宅小区应当积极推行社会化、专业化的物业管理模式。物业管理公司属于微利服务企业，可享受国家对第三产业的有关优惠政策。
第五条 物业管理纳入住宅小区建设规划，住宅小区规划建设可行性研究报告应包括物业管理。
第六条 市建设行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责市区住宅小区物业管理的行业管理工作。
市交通、卫生、公安等部门和住宅小区所在地人民政府及街道办事处，按各自职责分工负责对小区物业管理中有关工作的监督与指导。
住宅小区居民委员会按《城市居民委员会组织法》的规定履行职责。物业管理公司应配合住宅小区内居民委员会做好有关社会工作，对业主委员会已委托物业管理公司进行管理与服务的项目，居委会不再提供有偿服务。
第七条 市物业主管部门的主要职责是：
（一）贯彻执行有关住宅小区物业管理的方针、政策和法律、法规，制定住宅小区物业管理发展规划；
（二）负责市区住宅小区物业管理公司的资质管理工作；
（三）负责市区住宅小区综合验收和交接工作；
（四）负责住宅小区房屋维修专项资金缴交、使用的管理工作；
（五）负责对从事物业管理工作的专职人员进行培训；
（六）负责市区住宅小区物业管理合同的备案工作；
（七）负责住宅小区物业管理创优评比工作。
第八条 住宅小区已交付使用且入住率超过百分之五十以上时，住宅小区开发建设单位或其委托从事前期管理的物业管理公司，应当在市物业主管部门和街道办事处的指导下建立住宅小区业主管理委员会（以下称业主管委会）。业主管委会由住宅小区内业主选举的代表组成。
第九条 业主管委会的权利：
（一）召集和主持业主大会；
（二）制定管委会章程，代表住宅小区内的业主，维护其合法权益；
（三）决定选聘或续聘物业管理公司，并负责与其签订物业管理委托合同；
（四）审议物业管理公司制订的年度管理计划和住宅小区管理服务的重大措施；审议物业管理公司有关物业管理经费收支使用情况；
（五）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
第十条 业主管委会的义务：
（一）根据业主和使用人的意见及要求对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；
（二）协助物业管理公司落实各项管理措施；
（三）接受住宅小区内业主的监督；
（四）接受市物业主管部门、各有关部门及住宅小区所在地人民政府和街道办事处的监督指导。
第十一条 物业管理公司是自主经营、独立核算、自负盈亏的经济实体，是具体实施物业管理的经营企业。
物业管理公司必须具备相应的专业技术人员和管理人员，并有市物业主管部门认定的资质和市工商行政管理部门核发的《营业执照》，方可从事住宅小区物业管理业务。
第十二条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规和省、市规定，结合实际情况，制定住宅小区物业管理具体规定；
（二）依照物业管理委托合同和住宅小区物业管理具体规定，对住宅小区实施物业管理；
（三）依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费；
（四）有权制止违反住宅小区物业管理规定的行为；
（五）有权选聘专营公司（如清洁、修缮、绿化、保安等公司）承担专项管理服务；
（六）开展便民利民的多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。
第十三条 物业管理公司的义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法经营；
（二）接受业主管委会和住宅小区内业主的监督；
（三）重大的管理措施应当提请业主管委会审议和认可；
（四）接受市物业主管部门及住宅小区所在地人民政府和街道办事处的检查和监督。
第十四条 物业管理公司可以根据业主管委会或个人的委托，在住宅小区有偿开展下列物业管理活动：
（一）有关房屋及其附属设施、设备的维修和管理；
（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；
（三）绿地、花草树木的养护及绿化设施的维修；
（四）保安及公共秩序的事务性管理；
（五）集贸市场和其他商业网点的管理；
（六）车辆进出及停放的管理；
（七）单位和住户委托的其他服务项目。
住宅小区内的管道煤气、通讯、户外水电、有线电视、路灯和连接井以外的市政设施由各专业单位负责维修与养护；各专业单位也可委托物业公司负责维修与养护，其费用由各专业单位支付。
第十五条 委托进行物业管理，委托双方应依法签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当载明委托管理项目、管理标准、管理权限、管理期限、服务费用的收支、监督检查责任、违约责任以及其他权利、义务等内容。
第十六条 业主管委会应当将住宅小区内属于自己管理范围的物业管理项目委托物业管理公司进行管理。
第十七条 新建住宅小区的首批房屋单体竣工后，开发建设单位应当委托物业管理公司对住宅小区进行前期物业管理。业主管委会建立后，由业主管委会决定续聘或另聘物业管理公司。
第十八条 新建住宅小区委托物业管理公司管理时，开发建设单位应移交下列住宅小区工程建设资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）住宅小区地下管网竣工图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）其他必要的资料。
第十九条 业主应当遵守下列规定：
（一）进行房屋装修的必须按省、市房屋装修管理规定向物业管理公司申请，按规定办理审批手续；
（二）不得擅自改变房屋和土地使用性质；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、剧毒、易腐物品和具有放射性物质的物品；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益和污染环境的活动；
（五）不得侵害他人的正当合法权益；
（六）自觉遵守本办法及本住宅小区物业管理具体规定，按章交纳物业管理服务费，配合物业管理公司做好物业管理工作。
第二十条 业主或非业主使用人在入住住宅小区前，须与物业管理公司签订住宅小区物业管理入住合同；已入住住宅小区未签订合同的应在本住宅小区实行物业管理后补签合同。
第二十一条 实行物业管理的住宅小区，应建立住宅小区房屋维修专项资金。
住宅小区房屋维修专项资金由住宅小区开发建设单位按照该住宅小区房屋建筑安装工程总造价2％的比例，分别在住宅小区竣工验收合格时和房屋出售率达50％时，各半交市物业主管部门，实行专户储存，专项管理，并负责保值增值，增值额度不得低于人民银行同期年利率。
财政、物价、审计部门依法对房屋维修专项资金的收取、使用和管理进行监督、检查和审计。
第二十二条 房屋维修专项资金增值部分用于房屋共用设施、设备以及住宅小区内公用设施的维修养护与更新，物业管理公司使用该项资金时，应提出年度使用方案，经业主管委会审核，业主大会批准后，上报物业管理主管部门按时划拨。
第二十三条 房屋及其附属设施危及或可能危及毗连房屋安全、公共安全或严重影响市容市貌并且按规定应由业主承担维修责任的，业主应当及时进行修缮；拒不修缮的，业主管委会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。
第二十四条 人为造成住宅小区内房屋、公用设施、设备、园林、道路等损失的，依法由责任人负责赔偿。
第二十五条 住宅小区移交物业公司管理时，开发建设单位可将新建住宅小区保修期内的保修项目，委托物业管理公司养护、维修，并按规定支付相应的保修金。
第二十六条 实行物业管理的住宅小区，业主或非业主使用人，应按物价部门核定的收费项目和标准，向物业管理公司缴纳物业服务费；不按规定交纳服务费的，物业管理公司有权按照所签物业管理合同要求追偿。
第二十七条 物业管理公司为业主个别需求提供特约服务，除物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。
第二十八条 住宅小区开发建设单位在住宅小区交付使用时，必须分别按总建筑面积千分之三和千分之四的标准提供物业管理用房和经营用房；管理用房由开发建设单位无偿提供给物业公司使用，经营用房按房屋建筑安装工程造价购买，购房经费从住宅小区房屋维修专项资金中列支。

物业管理用房和经营用房产权归该住宅小区业主管委会。管理用房全部由物业管理公司免租使用。经营用房全部租赁给物业管理公司使用，使用收益用于该住宅小区的物业管理。
第二十九条 物业管理公司应严格按照本办法的规定实施物业管理，如不履行合同规定或违反本办法的，业主有权投诉，业主管委会有权制止，并要求其限期改正。
第三十条 对违反本办法第十八条、第十九条、第二十六条规定的，物业管理公司有权予以批评教育和制止，并可要求其限期改正；造成损失的，责任人应负责赔偿。
对违反有关法律、法规的行为，物业管理公司可提请有关部门依法处罚，直至追究刑事责任。
第三十一条 写字楼、住商楼、成片开发建设的别墅区、度假区、专业市场和行政村的物业管理，可参照本办法执行。
第三十二条 各县（市）的住宅小区物业管理可参照本办法执行。
第三十三条 按照本办法实行物业管理的住宅小区，不再执行市人民政府一九九七年九月二十七日发布的《绍兴市区住宅小区管理暂行办法》中有关物业管理规定。本办法如与国家、省的规定不一致的，以国家、省的规定为准。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。



1997年11月6日
卫生部 国家计委 教


关于发展城市社区卫生服务的若干意见
卫生部 国家发展计划委员会 教



建国以来，特别是改革开放以来，卫生事业为保护和增进人民健康，促进社会主义现代化建设发挥了重要作用。但是，在发展中逐渐暴露出一些深层次问题，尤其是在城市，资源配置、利用不合理，医药费用增长过快，卫生服务特别是基层卫生服务同城市化、人口老龄化、疾病谱改变
、医学模式转变、群众卫生服务需求的变化及建立城镇职工基本医疗保险制度等不相适应，亟待改革、完善。
自《中共中央、国务院关于卫生改革与发展的决定》做出“改革城市卫生服务体系，积极发展社区卫生服务，逐步形成功能合理、方便群众的卫生服务网络”的重要决策以来，不少城市积极试点探索，并已取得初步经验，显示出社区卫生服务具有旺盛的生命力和广阔的发展前景。但是
，从全国看，这项工作尚处于起步阶段。
随着《国务院关于建立城镇职工基本医疗保险制度的决定》的实施，加快医疗机构改革，积极发展社区卫生服务，已成为一项紧迫任务。为贯彻党的十五大精神，改革城市卫生服务体系，建立城镇职工基本医疗保险制度，现就进一步发展城市社区卫生服务提出如下意见；
一、充分认识发展社区卫生服务的重要意义
社区卫生服务是社区建设的重要组成部分，是在政府领导、社区参与、上级卫生机构指导下，以基层卫生机构为主体，全科医师为骨干，合理使用社区资源和适宜技术，以人的健康为中心、家庭为单位、社区为范围、需求为导向，以妇女、儿童、老年人、慢性病人、残疾人等为重点，
以解决社区主要卫生问题、满足基本卫生服务需求为目的，融预防、医疗、保健、康复、健康教育、计划生育技术服务等为一体的，有效、经济、方便、综合、连续的基层卫生服务。
发展社区卫生服务具有十分重要的意义：
第一、是提供基本卫生服务，满足人民群众日益增长的卫生服务需求，提高人民健康水平的重要保障。社区卫生服务覆盖广泛、方便群众、能使广大群众获得基本卫生服务，也有利于满足群众日益增长的多样化卫生服务需求。社区卫生服务强调预防为主、防治结合，有利于将预防保健
落实到社区、家庭和个人，提高人群健康水平。
第二、是深化卫生改革，建立与社会主义市场经济体制相适应的城市卫生服务体系的重要基础。社区卫生服务可以将广大居民的多数基本健康问题解决在基层。积极发展社区卫生服务，有利于调整城市卫生服务体系的结构、功能、布局、提高效率，降低成本，形成以社区卫生服务机构
为基础，大中型医院为医疗中心，预防、保健、健康教育等机构为预防、保健中心，适应社会主义初级阶段国情和社会主义市场经济体制的城市卫生服务体系新格局。
第三、是建立城镇职工基本医疗保险制度的迫切要求。社区卫生服务可以为参保职工就近诊治一般常见病、多发病、慢性病，帮助参保职工合理利用大医院服务，并通过健康教育、预防保健，增进职工健康，减少发病，既保证基本医疗，又降低成本，符合“低水平、广覆盖”原则，对
职工基本医疗保险制度长久稳定运行，起重要支撑作用。
第四、是加强社会主义精神文明建设，密切党群干群关系，维护社会稳定的重要途径。社区卫生服务通过多种形式的服务为群众排忧解难，使社区卫生人员与广大居民建立起新型医患关系，有利于加强社会主义精神文明建设。积极开展社区卫生服务是为人民办好事、办实事的德政民心
工程，充分体现全心全意为人民服务宗旨，有利于密切党群干群关系，维护社会稳定，促进国家长治久安。
二、发展社区卫生服务的总体目标和基本原则
发展社区卫生服务，要以邓小平理论为指导，坚持党的基本路线和基本方针，坚持新时期卫生工作方针，深化卫生改革，满足人民卫生服务需求，与经济社会发展相同步，构筑面向21世纪的、适应社会主义初级阶段国情和社会主义市场经济体制的现代化城市卫生服务体系。到200
0年，基本完成社区卫生服务的试点和扩大试点工作，部分城市应基本建成社区卫生服务体系的框架；到2005年，各地基本建成社区卫生服务体系的框架，部分城市建成较为完善的社区卫生服务体系；到2010年，在全国范围内，建成较为完善的社区卫生服务体系，成为卫生服务体
系的重要组成部分，使城市居民能够享受到与经济社会发展水平相适应的卫生服务，提高人民健康水平。
发展社区卫生服务应遵循以下基本原则：
坚持为人民服务的宗旨。依据社区人群的需求，正确处理社会效益和经济效益的关系，把社会效益放在首位。
坚持政府领导，部门协同，社会参与，多方筹资，公有制为主导。
坚持预防为主，综合服务，健康促进。
坚持以区域卫生规划为指导。引进竞争机制，合理配置和充分利用现有卫生资源；努力提高卫生服务的可及性，做到低成本、广覆盖、高效益，方便群众。
坚持社区卫生服务与社区发展相结合。保证社区卫生服务可持续发展。
坚持实事求是。积极稳妥，循序渐进，因地制宜，分类指导，以点带面，逐步完善。
三、加强政府对社区卫生服务的领导
社区卫生服务是政府实行一定福利政策的社会公益事业的具体体现，积极推进社区卫生服务是政府的重要责任，各级政府要切实加强对社区卫生服务的领导。
要把积极推进社区卫生服务列入政府工作目标，纳入当地经济与社会发展总体规划和城市社区两个文明建设规划，作为社区建设和社区发展的一项重要内容予以统筹规划、组织实施。
各级政府要成立社区卫生服务协调组织，卫生、计划、财政、物价、劳动和社会保障、民政、人事、教育、建设、计划生育、中医药等有关部门，按照各自职能，各负其责，完善有关配套政策与措施，为社区卫生服务工作提供良好的环境，及时协调解决社区卫生服务工作中遇到的各种
具体问题和困难。
街道办事处作为政府派出机构，对推进社区卫生服务、提高本社区全体居民健康水平负有重要责任。要积极协调辖区内各方力量，在卫生行政部门指导下，支持和帮助社区卫生服务机构解决必需的业务用房和工作中遇到困难，切实支持发展社区卫生服务。
四、健全社区卫生服务体系
社区卫生服务是城市卫生服务体系的基础。要在区域卫生规划指导下，充分发挥现有基层卫生机构作用，引入竞争机制，统一规划社区卫生服务机构，逐步建立健全结构适宜、功能完善、规模适度、布局合理、有效经济的社区卫生服务体系，使社区居民都能够拥有自己全科医师。
健全社区卫生服务体系要依托现有基层卫生机构，形成以社区卫生服务中心、社区卫生服务站为主体，其它医疗卫生机构为补充，以上级卫生机构为指导，与上级医疗机构实行双向转诊，条块结合，以块为主，使各项基本卫生服务逐步得到有机融合的基层卫生服务网络。
社区卫生服务中心和社区卫生服务站，应当根据当地规划和群众需求设置。社区卫生服务中心一般以街道办事处所辖范围设置，可由基层医院（卫生院）或其它基层医疗卫生机构改造而成。社区卫生服务中心服务区域过大的，可下设适量的社区卫生服务站。上级医院及疾病控制中心（
卫生防疫站）、妇幼保健院、健康教育所等预防保健机构，要在当地卫生行政部门领导下，加强统一协调。发挥对社区卫生服务机构的指导作用。坚决防止盲目设置新的医疗卫生机构，搞重复建设。
深化城市卫生服务体系改革，实行医疗卫生机构功能调整，优化重组，健全社区卫生服务体系，要着重引导公立基层医疗机构转变观念，进行结构和功能的双重改造。社区卫生服务机构要健全管理体制和运行机制，增强生机和活力，不断完善社区卫生服务发展模式。
社区卫生服务人员主要由全科医师、护士等有关专业卫生技术和管理人员组成。要把人员队伍建设作为促进社区卫生服务持久、健康发展的基础性、战略性任务抓紧抓好，努力造就一支高素质的以全科医师为骨干的社区卫生服务队伍，适应居民对社区卫生服务的需求。
社区卫生服务机构要积极采用中医药、中西医结合与民族医药的适宜技术。
五、加强社区卫生服务的规范化管理
卫生行政部门是社区卫生服务的行业主管部门，负责业务上的组织、指导、监督和管理。发展社区卫生服务必须改善服务态度、保证服务质量、提高服务水平，取信于民。
加强社区卫生服务的标准化、规范化、科学化管理。逐步建立健全社区卫生服务机构的基本标准、基本服务规范和管理办法，完善各种规章制度。建立科学的考核、评价体系。加强社区卫生服务人员执业资格管理，规范服务行为，进行基础理论、基本知识、基本技能的培训与考核，竞
争上岗，树立严格要求、严密组织和严谨态度的良好作风。要依法严格对社区卫生服务机构和执业行为的监督管理。逐步建立社区卫生服务的管理信息系统。完善社区卫生服务的计划、实施和评价的全过程管理。
设置社区卫生服务机构或开展社区卫生服务，都必须经当地政府卫生行政部门批准；从事社区卫生服务专业技术工作的人员，必须具有政府卫生行政部门认可的卫生专业技术人员资格。
加强社区卫生服务的科学研究，不断研究和总结我国社区卫生服务的经验，使社区卫生服务在实践和理论上都日臻完善。
六、完善社区卫生服务的配套政策
政府各有关部门要认真研究，积极完善有关配套政策，支持发展社区卫生服务。
社区卫生服务的经费实行国家、集体和个人合理分担。教育、引导居民树立正确的健康消费意识，增加健康投入。
发展计划部门要将社区卫生服务纳入区域卫生规划和社会发展总体规划，合理布局社区卫生服务机构。
财政和卫生行政部门要调整卫生经费的支出结构，按社区卫生服务人口安排社区预防保健等公共卫生服务所需工作经费。各地可根据实际情况，在充分利用现有资源基础上，适当安排社区卫生服务管理信息系统及公立社区卫生服务机构设备更新等方面的启动经费和人才培养、健康教育
经费。按国家规定安排公立社区卫生服务机构的离退休人员费用和卫生人员的医疗保险费。研究制定有利于社区卫生服务发展的财政经济政策。
劳动和社会保障部门要把符合要求的社区卫生服务机构作为职工基本医疗保险定点医疗机构，把符合基本医疗保险有关规定的社区卫生服务项目纳入基本医疗保险支付范围。参保人员在社区卫生服务机构和大中型医院就诊时可实行不同的医药费用自付比例，引导参保人员在社区卫生服
务机构诊治一般常见病、多发病和慢性病，促进社区卫生服务机构与上级医疗机构之间形成有效的双向转诊机制。
物价部门要建立和完善社区卫生服务的价格体系。要规范社区卫生服务项目的名称、服务内容，合理制定社区卫生服务收费标准，促进社区卫生服务的发展。
民政部门要将社区卫生服务作为指导各地进行社区建设和开展社区服务工作的重要内容，把支持开展社区卫生服务作为考核和表彰模范街道、居委会和社区服务中心（站）的条件。要帮助城市优抚对象解决在参与和享受社区卫生服务中遇到的各种困难，给予政策和经济上的扶持。
人事行政部门要支持和指导卫生行政部门加强社区卫生服务专业技术人员和管理人员队伍建设。要及早研究建立全科医师资格标准，制定在职人员培训规划、计划，完善继续教育规章制度，形成育人、选人、用人一体化机制，吸引优秀卫生技术人才在社区工作。
教育行政部门要支持和指导卫生行政部门建立以毕业后医学教育为核心的全科医学教育体系。当前，重点是培训在职人员，培养技术骨干，加强全科医学理论、知识和技能的学习与培训；要逐步开展全科医师继续教育；加强社区卫生服务管理人员队伍的培训，满足不断发展的社区卫生
服务需要。
建设行政部门在新建或改建城市居民居住区时，要把社区卫生服务设施纳入建设规划。
计划生育行政部门在制定与落实人口计划、推行优质服务时，要积极支持城市社区卫生服务的发展；社区卫生服务机构应当根据基层计划生育工作的需要、居民的需求和自身条件，开展计划生育与生殖保健宣传教育和适宜的技术服务。
各级政府和有关部门要解放思想、更新观念、抓住机遇、大胆探索、勇于实践，促进社区卫生服务工作健康地向前发展。



1999年7月16日